在房地产业目前的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个,分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。这些税种目前分属于国、地税分别管理，由于涉及的税种多,税收征管难度大,税源控管存在较多的漏洞,税收流失比较严重。为此，国家税务总局曾在2005年下发了"国税发[2005]82号"文件,在房地产行业推行一体化征税的全新管理模式，旨在堵截房地产行业比较严重的税收流失。一些地区和部门也相继采取了一些积极的措施，为探索房地产业税收管理的新途径提供了有益的借鉴。本文试图在此基础上作进一步思考，提出对房地产企业实行国、地税统一管理、专业化管理思路，供读者参考和批评。

    一、房地产企业税收征管存在的问题

    （一）目前的征管模式不利于房地产企业税收征管。

    1.不利于信息共享，税收漏洞难以及时发现。尽管房地产企业涉及税种繁多,但诸税种征管所依据的基础信息大致相同, 但由于目前国地税分管模式，致使这些信息不能及时共享，往往是地税部门掌握了很多纳税人的相关信息，国税部门还要重复搜集，造成重复劳动。

    另外，税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，还涉及到与其它相关部门协作的问题，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。在目前的管理模式下，国、地税部门必须分别与上述部门沟通协调，造成资源浪费和效率低下。同时由于国地税信息不能及时沟通，税收漏洞和疑点也难以及时发现。今年一季度，我们在对56户房地产业纳税评估中，评估出有问题户10户，评估税款达1388余万元，（已入库1106余万元），调整应纳税所得额为390余万元。在此之前，我们是经过大量的准备工作，花费了大量的人力物力，才取得了评估可观的成绩。但这并不是说已经达到了预想的目标，许多潜在的问题仍没有暴露出来。如果能在各方通力协作的状态下，相信会取得更加丰硕的成果。

    2.执行尺度不统一，税收征管缺乏严肃性。按照我国现行税制，大多数房地产企业所缴纳的税费中，营业税及其附加等由于是按照销售收入为基础征收的，缺乏操作的空间，被房地产企业称之为“死税”。而其中大多数缴纳的税费为地税，但在企业所得税方面略有不同。大部分地区，2002年以前注册的房地产企业，其所得税是在地税局缴纳，2002年以后注册成立的房地产企业，其所得税则是归国税局负责征收。同样是企业所得税，地税与国税的征收方法大相径庭，实际税率更是有天壤之别。

    据调查，某地区国税部门按查账征收企业所得税，开发企业开发、建造的开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整提前对利润进行征税，实际缴纳的税率为销售收入的5%。

    而地税部门则不同，大多数企业都是采取核定征收的方式，具体为以房地产企业销售收入的5%为税基直接征收33%的所得税，也就是说，地税部门认为房地产企业的一般利润率为5%，实际缴纳的税率为销售收入的1.65%。

    两相对比，国税部门和地税部门的企业所得税率相差两倍之多！这一方面直接造成了国家税款的流失，另一方面也会使纳税人对税收征管严肃性产生质疑。

    （二）部分税务部门征管力量不足，现行征管水平较低。

    房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，当前一些税务机关具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证 。

    纵观对房地产企业税收管理的情况看，存在的缺陷远不止这些，还有较大的征管空间可以开拓，所涉及的内容也包括各职能管理部门的各个环节。所以，当务之急必须加强各方的协调，让房地产业的税收管理真正实现一体化。

    二、对房地产企业实行一体化综合管理的建议

    鉴于上述分析，笔者认为，对房地产企业采取国地税合一的税收管理模式，将房地产企业税收纳入一个部门进行综合管理是解决目前房地产企业税收管理难题的有效办法，各地税务机关可结合实际情况，采取如下措施：

    （一）建立健全一体化管理的协作机制

    1.建立国地税合作征管模式。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。由于地税部门负责绝大多数税种的征收，建议建立联席会制度，及时向国税局反馈征管信息。

    2.理顺征管机构。以往在税收管理上一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。建议首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立专门的税收管理科实行集中管理房地产业相关税收，较好地解决了因征管范围不明晰、征管环节多而出现的重复征管或者漏征漏管的问题，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。

    3.建立部门协作机制。结合房地产开发行业特点，以契税征管为把手， 通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。 二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。

    (二）细化管理职责，落实一体化管理的既定目标

    1.综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。 按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，建立健全部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。

    利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。

    2.规范管理职能。以契税为抓手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行细化，明确征管岗位责任，形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，按照《税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。

    3.提高服务质量。一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，应建立“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化办税程序，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到所有税种，变多部门办理为一窗式办结，以极大地方便纳税人。

    实施房地产税收一体化综合管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措。因此，地税部门要把握好契税和耕地占用税接管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房地产各环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新阶段。